Cours de droit spécialisé immobilier

LES SERVITUDES

I/ DEFINITION ET CLASSIFICATION DES SERVITUDES

A/ Définition

Les servitudes est une charge imposée à un immeuble, le « fonds servant », au profit d’un autre immeuble le « fonds dominant », appartenant à un propriétaire différent.
Les servitudes sont composées de deux éléments :
1° C’est l’obligation qui pèse sur tous les propriétaires de fonds servante. Cette obligation constitue une restriction à leur droit de propriété : * Soit qu’elle les prive de certaines de leurs prérogatives
EX : servitude de ne pas bâtir

* Soit qu’elle les contraint à supporter que les propriétaires de fonds dominant exercent certaines de ces prérogatives concurremment avec eux.
Ex : servitude de passage, de puisage.

2° La charge est établie au profit d’un immeuble (et non d’une personne) et imposée à un autre immeuble (et non à une personne).

Il en résulte que : * La servitude à un caractère réel : elle s’impose et profite à tous les propriétaires présents et à venir du fonds servant et du fonds dominant ; * La servitude est un accessoire des fonds. Elle forme avec les fonds un tout indivisible.

B/ CLASSIFICATION DES SERVITUDES
1° Les servitudes continues et discontinues

Une servitude est continue lorsqu’elle s’exerce sans aucune intervention de son titulaire
Ex : servitude de vue, qui consiste dans l’existence d’une fenêtre donnant sur le fonds voisin Servitude de ne pas bâtir

Une servitude est discontinue lorsqu’elle nécessite l’intervention de son titulaire
Ex : - servitude de passage * Servitude de puisage

2° Les servitudes apparentes et non apparentes

Les servitudes apparentes se révèlent par un ouvrage extérieur.

Ex : * La servitude de passage se manifeste par l’existence d’un chemin * La servitude de vue, par la construction d’une fenêtre

Les servitudes non apparentes ne se signalent pas par un signe extérieur.
Ex : la servitude de ne pas