Synthèse

Qu'est-ce qu'un compromis ?

Un avant-contrat

Le compromis est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle ainsi d'« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l'acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que l'acte précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

Une promesse « synallagmatique »

Le compromis comprend deux engagements réciproques : un engagement du vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et un engagement de l'acheteur de l'acheter. Au contraire de la promesse unilatérale de vente, chacune des parties doit donc à l'autre l'exécution d'une obligation (transférer la propriété du bien pour le vendeur, payer le prix pour l'acquéreur).

Un engagement

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies (voir encadré). Si l'une des parties ne vient pas à signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts sur le fondement de l'inexécution contractuelle. La Cour de cassation garantit ce droit et le choix dont dispose la victime de la rétractation 1.

Comment se passe la signature ?

L'agent immobilier réunit les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Il sera fait, au minimum, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties 2. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette formalité volontaire peut toutefois être conseillée afin de donner date certaine à l'acte et le rendre opposable aux tiers.

Afin de garantir son engagement, le