Achat de mon premier bien immobilier

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  • Publié le : 19 avril 2011
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A) Généralités

I Définition

Il s’agit d’un crédit à long terme avec une garantie hypothécaire destiné :
• à financer l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers
• au remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts.

La garantie hypothécaire peut-être une hypothèque, un mandat hypothécaire ou une promesse d’affectation hypothécaire.

II But

•Acquisition d'un terrain ou d'une habitation
• Construction ou transformation d'une habitation
• Paiement de droits de succession en vue du maintien du patrimoine immobilier
• Acquisition de droits réels (usufruit, superficie, emphytéose, etc.) en vue de la conservation du patrimoine immobilier
• Remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts.

Remarque: le but du crédit doit êtremajoritairement privé et se situer en dehors des activités professionnelles de l'emprunteur.

III Loi concerné

Loi du 04.08.1992 (loi Wathelet), modifiée par la loi du 13.03.1998 (transparence de l’offre, abandon du système de ristourne, modification de la méthode du calcul du taux lors de la révision, etc.).
Tout comme la loi sur le crédit à la consommation, cette réglementation, qui doitprotéger le consommateur/preneur de crédit, comprend :
• une obligation d’information ;
• des mesures de protection ;
• des interdictions.

IV Les garanties hypothécaires :

L’hypothèque :

L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation (art. 41 de la loi hypothécaire). Cette sûreté peut être constituée sans dépossession du débiteur, c’est cequi la différencie du gage.
L'hypothèque est une garantie très courante dans la pratique bancaire. Elle est la plus intéressante des sûretés.

Mais il y a un revers à la médaille ; la constitution de cette garantie est :
➢ formelle (acte notarié, inscription) et
➢ coûteuse (honoraires du notaire, droits d'inscription, droits d'enregistrement de 1 % sur le capital garanti).L'inscription est valable 30 ans et peut être renouvelée.

Le mandat hypothécaire :

Un mandat hypothécaire est un acte authentique dans lequel le débiteur donne au créancier mandat de prendre une hypothèque si le créancier le juge nécessaire.
Par ce pouvoir, le créancier est investi du droit de constituer une hypothèque à concurrence d'un montant défini et sur un ou plusieurs biens immobiliersdécrits de manière plus ou moins évident, s'il le juge lui-même nécessaire.
Les banques réservent cette garantie pour les meilleurs dossiers.

La promesse d’affectation hypothécaire :

Il s’agit d’un simple engagement signé par le propriétaire d’un bien immobilier, d’inscrire une hypothèque sur son bien dès que le prêteur le lui demandera. Elle n’est que très rarement accordée par les banques quis’estiment insuffisamment protégées. Le prêteur l’accepte néanmoins parfois, notamment si les sommes à rembourser sont faibles.

V Les garanties non-hypothécaires :

- Cession de loyers et salaires
- Assurance solde restant dû, Assurance du type temporaire au décès à capital décroissant. Elle couvre le risque de décès d’un des emprunteurs.
- Assurance habitation Cette assurance est toujoursobligatoire (excepté pour un terrain, bien sûr). Elle doit être souscrite pour la valeur de reconstruction indiquée dans le rapport d'expertise. Elle sert à couvrir le bien offert en garantie contre le risque d’incendie et les périls connexes (foudre, dégât des eaux, ...).
- Mise en gage de valeurs mobilières (assurance branche 21, compte titre, compte épargne, etc…). Lorsque des valeursmobilières sont mises en gage, un contrat de mise en gage séparé devra être établi en couverture de l'avance.

VI Forme du contrat :

Ouverture de crédit :

La durée est indéterminée.
Soit acte authentique (si inscription hypothécaire) + conditions générales (cahier type chez BNPPF). Dans le cadre de l'ouverture de crédit, une ou plusieurs avances sont octroyées (voir point suivant)....
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