Séance 2 de Contrats Spéciaux

Sujet: commentaire de l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 25 mars 2009

Depuis l’arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, il est possible pour le bénéficiaire d’un pacte de préférence de se substituer à l’acquéreur si celui-ci est de mauvaise foi. Néanmoins, il reste une question quant au moment de l’appréciation de la mauvaise foi. Par un arrêt de cassation du 25 mars 2009, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation apporte une précision importante concernant la date d'appréciation de ces conditions, dans l'hypothèse où, comme c'est le cas en matière immobilière, la vente litigieuse prend la forme d'une promesse synallagmatique de vente suivie d'une réitération par acte authentique. En l’espèce un acte de donation 26 novembre 1992 contenant un pacte de préférence a attribué à une femme des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, cette femme a conclu avec les des époux une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble. Le notaire, postérieurement à la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, découvrit, lors de son travail de régularisation de la vente, que l'immeuble avait fait antérieurement l'objet d'un pacte de préférence contenu dans l'acte de donation-partage. Le notaire avait donc notifié, au bénéficiaire du pacte, le projet de vente avec ses conditions, et avait signifié, à ce dernier, la possibilité de se prévaloir de ce pacte, si bien que le bénéficiaire avait fait connaître son intention d'acquérir l'immeuble. Toutefois, le notaire n'en tenu pas compte, de sorte que l’acte authentique a quant à lui été signé le 29 septembre 2003. Suite à cette vente, le bénéficiaire du pacte de préférence constatant la violation du pacte de préférence invoque la violation de ce pacte dont elle tenait les droits en tant que attributaire et demande sa substitution dans les