Cours droit immobilier

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18.11.09

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Section 3 : Organisation et fonctionnement de la société.

Les règles qui régissent la société de vente relèvent assez largement du droit commun des sociétés civiles mais présentent quelques régularités marquées.
De façon générale, les articles 1846 et suivants du code civil qui régissent la société civile sont applicables quand aucun texte particulier n’ydéroge.

§1) Les organes et leur pouvoir.

A) La gérance.

La nomination d’un gérant est obligatoire depuis 1978. Elle peut être confiée à une ou plusieurs personnes, il peut être statutaire ou non. Il est révocable dans les conditions prévues par les statuts ou à défaut par décision majoritaire.
La révocation suppose un juste motif contrôlé par le juge, à défaut duquel elle s’accompagne dedommages et intérêts.
En droit des sociétés, les pouvoirs du gérant peuvent être limités par statuts.
Le gérant engage la responsabilité de la société à proportion de l’objet social

B) L’assemblée.

Elle a les pouvoirs que lui confèrent les statuts. Certaines décisions lui reviennent de plein droit, tel que la modification des statuts, la mise en vente des parts des associés qui nerépondent pas aux appels de fonds, ou encore l’approbation des comptes.

§2) Les droits des associés.

On les distingue facilement.
A l’égard de la société, les associés ont un droit à l’information, règlementés par le code civil, ils ont le droit de participer aux bénéfices, droit d’ordre public, et ce dans les proportions de leur part dans le capital social.
Ils ont le droit de se retirer de lasociété, soit lorsqu’ils y sont autorisés par les autres associés, ou lorsqu’ils peuvent faire valoir de justes motifs.
Un tel juste motif en matière de vente, pourrait être constitué si la majorité des associés décident d’élargir le programme initialement prévu, sans nécessité.
Pour ce qui est du droit social, il a le droit de les donner en nantissement qui est d’ailleurs prévu au profit de lasociété elle-même pour garantir l’obligation de répondre aux appels de fond supplémentaires, et ceux bien que la loi prévoit aussi un privilège au profit de la société pour garantir ces mêmes appels de fonds. Ce Privilège est tellement complexe que les sociétés préfèrent un nantissement conventionnel à leur profit.
L’associé peut céder son droit, toutefois intuitu personae (Locution latine setraduisant par «en fonction de la personne» et signifiant, dans une opération contractuelle, que la personne du cocontractant ou ses caractéristiques principales conditionnent la conclusion et l´exécution du contrat. ) fait que cette cession suppose en principe l’agrément à l’unanimité du nouvel entrant.
Cet agrément n’est pas obligatoire, il est nécessairement écarté s’agissant de cessionconsenties aux descendants ou ascendants de l’associé, et les statuts peuvent prévoir un agrément à une simple majorité et donc pas à l’unanimité.
Si l’agrément est refusé, l’associé ne reste pas pour autant prisonnier de ses parts puisque les autres associés doivent lui racheter ou les faire racheter par des tiers.
Leur valeur est évaluée par des experts.
La cession doit se faire par écrit, et pourêtre opposable à la société, il faut respecter les formalités de 1670 du code civil.

§3) Les obligations des associés.

A) Obligation de satisfaire aux appels de fond de la société.

Il arrive fréquemment en matière de construction que le coût de l’opération excède ce qui était initialement prévu.
Or en droit des sociétés, un principe fondamental veut qu’il soit impossible d’augmenter lesengagements d’un associé contre sa volonté.
A priori, on risque de se trouver dans une situation de blocage si des fonds supplémentaires deviennent nécessaires et qu’un ou plusieurs associés refusent de les mettre à disposition de la société.

Pour cela on a pris l’habitude de stipuler des clauses dans les statuts de la société de vente.
Ce sont clauses permettant des appels de fond...
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