Immobilier d'entreprise

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IMMOBILIER D’ENTREPRISE

C’est l’ensemble des biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour sa propre activité. Il peut s’agir de terrains (pour du stockage, du stationnement), d’un local, d’un bâtiment, ou même d’un équipement spécifique.
On écarte de cette définition tous les biens immobiliers produits par l’entreprise (ex : promoteurs, lotisseurs), tout comme les biens qui sont achetésen vue de leur revente (activité de marchand de biens exclue).

De nombreuses publiques :
- celles relatives à la construction
- à son organisation foncière,
- son acquisition,
- la détention,
- la cession.

Chapitre 1 : L’IMMEUBLE D’ENTREPRISE CONSTRUIT

I) L’autorisation de construire

Le droit de construire résulte du CC : art 552 selon lequel lepropriétaire du seuil peut faire toutes les constructions qu’il juge à propos au dessus et au dessous du sol.
Pour construire, l’entreprise va devoir respecter les dispositions d’U applicables au terrain : l’assiette de construction.
Également, elle devra respecter les droits particuliers attachés au terrain, notamment les règles attachées au PC.

A) Les règles d’Urbanisme applicables au terrain

Leprincipe en matière de constructibilité, c’est sa limitation : art L111-1 du CU qui institue le règlement national d’U qui ne peut être contredit que par des documents locaux d’U pour les seuls cas que le CU prévoit.
Ces docs locaux peuvent être :
- le PLU (anciennement POS)
- un plan de sauvegarde et de mise ne valeur (PSMV)
- une carte communale.

1) Le PLU
Il expose lediagnostic établit au regard des prévisions économiques et démographiques ainsi que les besoins répertoriés en matière de développement, d’environnement, de transport, d’équipement et de services publics, d’aménagement de l’espace, l’équipement social de l’habitat. C’est un document politique (même si certaines choses découlent du lieu). Son contenu est opposable aux tiers à l’exception du PADD. Ilcomprend un règlement de zones (ZU, ZAU, ZA, ZN). Il est composé aussi de nombreuses annexes constituées de doc graphiques sur lesquels on trouve les zones d’activité (ZAC), les servitudes d’utilité publiques, la liste d’équipements, tout ce qui est relatif aux réseaux d’eau et de déchets. Tout ceci est important pour connaître la constructibilité d’un terrain car un PC n’est accordé que si l’onsait quel est le concessionnaire ou quelle collectivité publique est en charge d’assurer le réseau.

2) Plan de sauvegarde et de mise ne valeur (PSMV)
C’est un outil de protection dans de nombreux secteurs sauvegardés qui présentent un caractère historique, esthétique ou naturel.
Il impose des dispositions d’ordre architectural d’ordre important qui empêchent les démolitions ou impose unstyle de rénovation.
Il a la même force qu’un PLU dès qu’il est rendu public, il est même supérieur au PLU localement car le PLU peut être soumis au plan de sauvegarde.

3) La Carte Communale
C’est un doc local d’U qui a pour objet de diviser le territoire entre les secteurs à construire et ceux où l’on pourra simplement reconstruire.
On la retrouve dans les communes où il n’existe pas de PLUou même dans des groupements intercommunaux (pour de toutes petites communes).
C’est un document très limité dont on peut combattre les effets en prouvant la nécessité de construction.

B) Les droits et le permis de construire

1) Les droits à construire

Ce sont les mètres carrés constructibles sur une assiette foncière. Ils sont exprimés en SHON.
À cette surface s’oppose la SHOBégale à la surface des planchers de chaque surface de construction, murs et annexes inclus.

Les titulaires des droits à construire :
Une demande de PC peut être présentée par le proprio du terrain, son mandataire, ou le maître d’œuvre.
Il faut être proprio du terrain ou bénéficiaire d’une promesse de vente (ac autorisation du véritable proprio vendeur, notamment si la réalisation de la...
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