Les avants contrats

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Contrats spéciaux

Séance 1 : Les avant-contrats

L’avant contrat est « un contrat préparant un contrat futur concrétisant l’objectif des parties » (Ph. Delebecque). La notion d’avant-contrat regroupe les projets de contrat, les accords de principe, le pacte de préférence et les promesses unilatérales et synallagmatiques. 

I- La promesse unilatérale de vente

Définition : Par lapromesse unilatérale de vente (PUV), une partie s'engage envers une autre, qui l’accepte, à réaliser un contrat si celle-ci le veut bien. Il y a donc une offre et une acceptation, c’est un contrat. Le contrat promis (de vente, par exemple), sera formé par la levée d’option. Dans la PUV, il y a en quelque sorte deux offres : le promettant offre une immobilisation de son bien ET promet une vente pourlaquelle il détermine l’immeuble concerné et le prix. Face à ces deux offres, il n’y a qu’une seule acceptation, celle de la promesse, sans que le bénéficiaire ne prenne d’engagement. Seul le contrat de promesse est donc formé. En revanche, lorsque le bénéficiaire de la promesse lève l’option, il accepte le contrat de vente proposé dans la promesse. Par la levée d’option, le contrat de vente seforme. C’est une acceptation qui rencontre la 2e offre contenue dans la PUV. C’est la description de la PUV qui ressort de l’arrêt Cruz et qui peut être schématisée de la façon suivante :

Promettant/vendeur
Bénéficiaire/acheteur
OFFRE D’ IMMOBILISATION+ OFFRE DE VENTE
ACCEPTATION DE L’OFFRE D’IMMOBILISATION. Le bénéficiaire accepte que le promettant s’engage à contracter avec lui s’il lèvel’option mais, pour l’instant, le bénéficiaire ne s’engage à rien (à comparer avec la promesse synallagmatique où il promet, de son côté, d’acheter)
Levée d’option= acceptation de l’offre de vente
Offre+acceptation = contrat. C’est la PUV.
Offre+acceptation de la vente=contrat de vente

Document 1 : Cass., civ.3, 15 décembre 1993 (arrêt Cruz)

Un propriétaire fait une promesse de vente assortied’un délai. Quatre jours après, la promettante se rétracte. Les bénéficiaires lèvent l’option entre la rétractation et l’expiration du délai initialement prévu à cet effet. Ils assignent la promettante en réalisation forcée de la vente.
La CA de Paris, dans un arrêt du 8 novembre 1990 rejette cette demande. Les bénéficiaires se pourvoient en cassation en invoquant la violation des articles 1134 et1589 du Code civil (art. 1589 : la promesse de vente vaut vente chaque fois qu’il y a accord sur la chose et sur le prix; article 1134, al. 1 : la force obligatoire du contrat). Selon eux, la promesse de vente constituerait une obligation de donner et non, comme l’affirme la CA, une obligation de faire. Si c’est une obligation de donner, la sanction du non-respect de l’obligation est l’exécutionforcée ; si c’est une obligation de faire, la sanction est l’attribution de dommages-intérêts.
Le problème est alors de savoir si la levée d’option après la rétractation d’une promesse mais avant l’expiration du délai initialement prévu à cette effet permet d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Autrement dit, une promesse de vente constitue-t-elle une obligation de donner ou une obligation defaire ?
La Cour de cassation affirme que la promesse de vente est une obligation de faire et non de donner. La rétractation de la promettante avant la levée d’option empêche toute rencontre de volonté pour la vente et seuls des dommages et intérêts peuvent être attribués au bénéficiaire.
Il faut donc distinguer deux étapes :
1) avant la levée d’option, le promettant est engagé à immobiliserson bien (obligation de faire) et le bénéficiaire a un droit, une faculté de lever l’option, non une obligation. Aucun contrat de vente n’est formé avant la levée d’option et la rétractation de la promesse fait obstacle à la formation du contrat de vente.
2) Après la levée d’option : par cette levée d’option, le bénéficiaire accepte le contrat de vente. Le contrat de vente est alors...
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