Droit des contrats spéciaux
TD 3 – le pacte de préférence

Commentaire d'arrêt :

Un pacte de préférence est un avant-contrat qui a pour effet d'obliger le promettant si un jour il se décide à vendre, de proposer en priorité le bien au bénéficiaire du pacte. Un problème se pose dans l'exécution du pacte de préférence lorsque le promettant a vendu le bien à un tiers et non au bénéficiaire.

Tel est le cas dans l'arrêt de rejet rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 26 mai 2006. En l'espèce, un bien immobilier a été attribué à Mme Adèle A. par acte de donation-partage le 18 décembre 1957. le 7 aout 1985 une partielle de ce bien a été transmise par un acte de donation-partage rappelant le pacte de préférence à M. Ruini A. qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à une SCI. Le bénéficiaire initial a alors invoqué la violation du pacte, a demandé à être substitué dans les droits de l'acquéreur ainsi que des dommages et intérêts.
La Cour d'appel a accordé aux consorts X, des dommages et intérêts mais a rejeté leur demande en substitution dans les droits de la société. Les consorts X forment alors un pourvoi en cassation.
Or, pour le pourvoi, l'exécution en nature de l'obligation de faire est de principe sauf quand il y a une incompatibilité de contraindre le débiteur à une exécution matérielle. De plus, les consorts X considèrent que c'est une obligation de donner et dans ce cas, la substitution constituerait en l'exécution pleine et entière du contrat. La question qui se pose alors au juge est de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut se substituer au droit de l'acquéreur avec lequel le promettant a conclu la vente. La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit « d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à condition que le tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et d l'intention de s'en