26 mai 2006 pacte de preference

Pages: 8 (1861 mots) Publié le: 12 février 2014
Droit des contrats spéciaux
TD 3 – le pacte de préférence



Commentaire d'arrêt :


Un pacte de préférence est un avant-contrat qui a pour effet d'obliger le promettant si un jour il se décide à vendre, de proposer en priorité le bien au bénéficiaire du pacte. Un problème se pose dans l'exécution du pacte de préférence lorsque le promettant a vendu le bien à un tiers et non aubénéficiaire.

Tel est le cas dans l'arrêt de rejet rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 26 mai 2006.
En l'espèce, un bien immobilier a été attribué à Mme Adèle A. par acte de donation-partage le 18 décembre 1957. le 7 aout 1985 une partielle de ce bien a été transmise par un acte de donation-partage rappelant le pacte de préférence à M. Ruini A. qui l'a ensuite vendue le 3décembre 1985 à une SCI.
Le bénéficiaire initial a alors invoqué la violation du pacte, a demandé à être substitué dans les droits de l'acquéreur ainsi que des dommages et intérêts.
La Cour d'appel a accordé aux consorts X, des dommages et intérêts mais a rejeté leur demande en substitution dans les droits de la société. Les consorts X forment alors un pourvoi en cassation.
Or, pour lepourvoi, l'exécution en nature de l'obligation de faire est de principe sauf quand il y a une incompatibilité de contraindre le débiteur à une exécution matérielle. De plus, les consorts X considèrent que c'est une obligation de donner et dans ce cas, la substitution constituerait en l'exécution pleine et entière du contrat.
La question qui se pose alors au juge est de savoir si le bénéficiaired'un pacte de préférence peut se substituer au droit de l'acquéreur avec lequel le promettant a conclu la vente.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit « d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à condition que le tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et d l'intention de s'enprévaloir. » or, en l'espèce il n'est pas prouvé que la SCI savait que Mme X avait l'intention de se prévaloir de son droit d préférence, par conséquent, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit du bénéficiaire du pacte.

La substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur a été longtemps refusée (I), puis finalement accepté par cet arrêt constituant alors unrevirement de jurisprudence (II).




I – la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur longtemps refusée.


Le pacte de préférence ne lie pas le promettant définitivement (A) et le non-respect par celui-ci de son obligation de faire conduit à des sanctions traditionnelles (B)



A) le pacte de préférence ne liant pas définitivement le promettant


le pacte depréférence n'a pas de défense légale ou jurisprudentielle. Il est né de la pratique. Selon la doctrine le pacte de préférence est un avant contrat dans lequel un promettant s'engage pour le cas où il se décide à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Le pacte de préférence a donc pour principal effet de permettre la priorité d'acquisition au bénéficiaire.Pour certains auteurs, le pacte de préférence correspond à un droit de présomption conventionnel, cependant il faut bien faire attention car le pacte de préférence n'est pas impérativement enfermé dans un délai, comme le montre la première chambre civile le 22 décembre 1958 ou la troisième chambre civile le 15 janvier 2003. en effet, ce délai de prescription ne peut pas s'appliquer au pacte depréférence. On peut donc être tenu par ce dernier toute sa vie.
Quand le promettant décide de vendre, il doit d'abord proposer au bénéficiaire aux conditions équivalentes que celles proposées à un tiers. Le pacte de préférence n'a pas pour effet de vendre à un prix moindre ou plus important. Le promettant doit être loyal et honnête. En revanche, si le bénéficiaire du pacte refuse l'offre, du...
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