L’aspect financier du bail

Pages: 15 (3651 mots) Publié le: 23 février 2013
L’aspect financier du bail


Introduction 

Traiter le bail signifie impérativement évoquer les moyens et les modalités de son financement. Le loyer est généralement la principale obligation à la charge du locataire par excellence. Cela ne veut surtout pas faire croire que l’aspect financier du bail se limite au loyer, bien au contraire. Le fait d’évoquer les différentes mesures à caractèrepécuniaire, exige l’examen de l’ensemble des dispositions légales, mais aussi les aménagements conventionnels à proportion financière.
Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, lajouissance d'une chose mobilière ou immobilière (Art. 627 du DOC).

Le montant du loyer d'origine est librement fixé par les parties[1], en tenant compte du jeu de l'offre et de la demande. Cette liberté est liée par l’imposition des limitations pendant la fixation dudit montant ; par conséquent, ce montant qui peut faire l’objet d’un renouvellement, doit correspondre à une valeur locativeéquitable.
Dans la pratique, c'est le bailleur qui fixe le loyer. Ce loyer peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, eu égard au fait que le bailleur estime que l'immeuble ou l'emplacement contribue à l'image de marque du locataire. Il s’avère judicieux de préciser, que le loyer dépendra des obligations aussi bien du propriétaire que du locataire. Le montant sera plus élevé en cas declause de non concurrence ou sera moindre si le locataire assume toutes les charges et réparations.
Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d'avance. Qui s'imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s'assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du baildevra être restituée à la sortie.
Nonobstant la liberté des parties dans la fixation des clauses du contrat de bail (Partie 1), Il y’a lieu de noter que ce contrat peut faire l’objet d’une révision (Partie 2).

Première partie : L’aspect financier, l’œuvre des parties

Le loyer est un élément central du bail, qu’il soit civil ou commercial, et dont la fixation reste l’expression de la volontédes parties.

Section 1 : Le principe libéral de fixation

Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun accord, de la fixation du montant du loyer qu’il s’agisse d’un bail civil ou commercial[2]. En effet les parties ne subissent aucune contrainte puisque le législateur n’a pas fixé de seuil limite.
Cette liberté est consacrée par le D.O.C et les lois régissant les baux (bailcivil, et bail commercial), ainsi que par l’article 2 du projet de loi 13-08 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel confirmant le même principe.
Lors de la conclusion du contrat du bail certaines pratiques financières sont effectuées par les parties, à savoir :
❖ Le pas de porte :
Le pas deporte consiste en une somme d’argent versée au propriétaire avant l’entrée dans les lieux. Cet usage n’est pas prohibé mais, il est difficile d’en fixer juridiquement les contours puisque le législateur ne l’a toujours pas réglementé.
Il peut être considéré comme un supplément de loyer ou un loyer payé d’avance en fait l’exacte qualification du pas de porte dépend de la volonté des parties.Mais il arrive souvent que cet usage pose une difficulté résultant de la distinction entre le loyer initial et la somme versée lors de l’évaluation du loyer révisé. La jurisprudence ne prend pas en considération ces versements forfaitaires pour déterminer la valeur locative équitable.
❖ L’erhina :
Elle est pratiquée par les bailleurs et les locataires marocains à l’occasion d’un bail civil....
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