Bail verbal

Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 mars 2008 - le bail verbal

Le 6 novembre 1995 a été conclu un contrat de crédit-bail entre une communauté de communes et une société, relatif à un ensemble industriel accompagné d’un terrain. Ce contrat a été conclu pour 15 ans. Pendant cette période, la société locataire a construit un bâtiment sur les lieux loués. En février 2003 une deuxième société, la société BTS, s’est alors installée dans les lieux loués avant d’être placée quelque temps plus tard en redressement judiciaire. La première société SECMI a alors assigné cette dernière « aux fins de voir dire qu’elle était occupante sans droit ni titre » pour la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et prononcer son expulsion des lieux sur lesquels elle s’est installée.
Par un arrêt rendu le 20 mars 2007, la cour d’appel de Poitiers a rejeté la demande de la société SECMI en affirmant que l’occupation de la société BTS « s’est faite avec l’accord du propriétaire et du crédit preneur, ce qui suffit à caractériser l’existence d’un accord des parties permettant a la société BTS d’exploiter les lieux, que cette convention est constitutive d’un bail soumis aux statuts des baux commerciaux et est exclusive d’une convention d’occupation précaire ». Les juges du fonds ont alors précisé que le refus de signer un bail n’est pas de nature à remettre en cause l’existence d’un bail commercial. La société SECMI a alors formé un pourvoi en cassation en vue d’obtenir l’annulation de cet arrêt du 20 mars 2007.
La question se pose alors de savoir si la simple occupation d’un local avec l’accord du bailleur suffit ou non à admettre l’existence d’un bail verbal ou le paiement du loyer constitue-t-il un élément nécessaire à l’existence d’un bail verbal?
Par l’arrêt du 4 mars 2008 la troisième chambre civile affirme par la négative en posant comme principe que « la conclusion d’un bail commercial suppose l’accord des parties sur la chose et le prix du