Le bail commercial

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  • Publié le : 12 décembre 2010
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Le bail commercial

III. L'économie du bail commercial

1. Le pas de porte

C'est une somme en capital versée par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. C'est un usage antérieur aux premières lois sur les baux commerciaux. Le "pas de porte" n'a jamais été interdit et la jurisprudence le considère comme parfaitement licite.
Dans un première optique, le "pasde porte" est une indemnité qui compense les restrictions que les droits du propriétaire sur son immeuble vont subir: c'est, en quelques sorte, le prix du droit au renouvellement du bail et de l'indisponibilité juridique qui en résulte.
Dans un autre aspect, le "pas de porte" est un supplément de loyers destiné à compenser les limitations que la réglementation relative au montant des loyers leurapportera.
Ces deux analyses emportent des conséquences juridiques différentes. Si le "pas de porte" est un supplément de loyers, il sera taxé comme revenu du propriétaire. Mais, en cas de révision du loyer, il faudra en tenir compte et additionner les loyers et le pas de porte pour obtenir une somme globale, qui sera la base à laquelle on appliquera l'indice légal d'augmentation. si le "pas deporte" est une indemnité, il ne sera pas taxable au titre de l'IRPP. par contre, on ne pourra pas en tenir compte lors des augmentations de loyers et, en cas de non-paiement par le preneur et de mise en redressement judiciaire de ce dernier, il devra être déclaré comme créance antérieure au jugement entre les mains du représentant des créanciers.

2. La déspécialisation

1ère hypothèse:L'extension d'activité (déspécialisation partielle).

A son activité originaire, le locataire désire ajouter des activités complémentaires.
Si les parties ne se mettent pas d'accord, le locataire fait connaître son intention au bailleur par acte d'huissier. le bailleur dispose de deux mois pour donner sa réponse. Mais il ne peut que contester le caractère connexe ou complémentaire del'activité envisagée. Le tribunal de grande instance tranche souverainement le litige. Si le caractère complémentaire est reconnu par le tribunal, le locataire pourra procéder à l'extension désirée. Cependant le bailleur pourra demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.

Le recours à la procédure instituée par les articles L. 145-47 et s. du Code de commerceest obligatoire. Si le locataire passe outre et entreprend de lui-même sa nouvelle activité, il est fautif. Il s'expose à voir son bail résolu et à être condamné à des dommages et intérêts.

2ème hypothèse: La transformation d'activité (déspécialisation plénière).

Le changement est plus radical, car il y a alors substitution ou adjonction d'une nouvelle activité à l'activité originaire.Elle est peu utilisé en pratique.
Si les parties sont d'accord, il n'y a évidemment pas de difficulté. Au cas contraire, le locataire fait connaître son intention par acte d'huissier, en faisant valoir ses motifs. Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour répondre. Deux situations peuvent alors se présenter.
1) Le propriétaire conteste l'opportunité du changement d'activité. Letribunal de grande instance décide souverainement et autorise ou refuse la déspécialisation, compte tenu des circonstances.
2) Le bailleur ne conteste pas la déspécialisation mais demande une augmentation de loyer. Le président du tribunal de grande instance procède alors, s'il y a lieu, à la révision. Il n'est pas lié par les règles relatives à la fixation du loyer prévues pour la révisiontriennal.

3. Le loyer du bail commercial

La révision triennale
Elle est possible tous les trois ans à compter de la date d'entrée en jouissance mais il faut qu'elle soit demandée par l'une des parties (généralement par le bailleur).

1ère étape: Le loyer initial (en début de bail)
1) Le principe est posé à l'article L. 145-33: le loyer doit être égal à la valeur locative. La...
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