Le bail commercial

III. L'économie du bail commercial

1. Le pas de porte

C'est une somme en capital versée par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. C'est un usage antérieur aux premières lois sur les baux commerciaux. Le "pas de porte" n'a jamais été interdit et la jurisprudence le considère comme parfaitement licite. Dans un première optique, le "pas de porte" est une indemnité qui compense les restrictions que les droits du propriétaire sur son immeuble vont subir: c'est, en quelques sorte, le prix du droit au renouvellement du bail et de l'indisponibilité juridique qui en résulte. Dans un autre aspect, le "pas de porte" est un supplément de loyers destiné à compenser les limitations que la réglementation relative au montant des loyers leur apportera. Ces deux analyses emportent des conséquences juridiques différentes. Si le "pas de porte" est un supplément de loyers, il sera taxé comme revenu du propriétaire. Mais, en cas de révision du loyer, il faudra en tenir compte et additionner les loyers et le pas de porte pour obtenir une somme globale, qui sera la base à laquelle on appliquera l'indice légal d'augmentation. si le "pas de porte" est une indemnité, il ne sera pas taxable au titre de l'IRPP. par contre, on ne pourra pas en tenir compte lors des augmentations de loyers et, en cas de non-paiement par le preneur et de mise en redressement judiciaire de ce dernier, il devra être déclaré comme créance antérieure au jugement entre les mains du représentant des créanciers.

2. La déspécialisation

1ère hypothèse: L'extension d'activité (déspécialisation partielle).

A son activité originaire, le locataire désire ajouter des activités complémentaires. Si les parties ne se mettent pas d'accord, le locataire fait connaître son intention au bailleur par acte d'huissier. le bailleur dispose de deux mois pour donner sa réponse. Mais il ne peut que contester le caractère connexe ou complémentaire de