Le notariat

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  • Publié le : 6 avril 2011
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L’avant-contrat (ou promesse de vente) se détermine toutes les conditions entre le vendeur et l’acheteur. Il est aussi appelé promesse de vente, compromis de vente ou vente sous condition suspensive. Une fois signé, l’acheteur a sept jours pour se rétracter à compter du moment du moment où une copie de l’acte lui a été remise. L’engagement des parties des conditions stipulées dans l’avant-contrat(notamment l’obtention d’un prêt).
Divers informations doivent figurer dans l’avant contrat, aucun élément ne doit être passé sous silence :

La désignation du bien (superficie, loi Carrez…).

La description du bien.

La superficie du bien.

Les charges grevant le bien (hypothèque…).

Les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires (travaux…).

Les diagnostics obligatoires(plomb, amiante, termite, gaz, électricité, l’état des risques, le diagnostic de performance énergétique (DPE), assainissement).

Le prix. Pour faire un compromis, il n’y a pas besoin d’un agent immobilier ou d’un notaire mais il vaut mieux passer par un professionnel car si le vendeur encaisse le prix de la vente alors qu’il a des dettes plus importantes que le prix de la maison, l’acheteurdevra payer la différence entre le prix et les dettes. Il est préférable que la somme soit d’abord encaissée par un professionnel qui ensuite vérifiera la situation du vendeur.

Le montant du dépôt de garantie (indemnité d’immobilisation). C’est entre 5% et 10% du prix. Cela évite la mauvaise foi de l’acheteur. Il est acquis au vendeur si les ne conditions sont pas remplies (s’il ne cherche pas deprêt…). Si le banquier lui refuse le prêt, le vendeur lui restituera le dépôt de garantie. Mais, si toutes les conditions sont remplies et que l’acheteur se rétracte, il le perdra.
La date limite de signature de l’acte de vente.

Les conditions suspensives (crédit, autorisations (certificat d’urbanisme et permis de construire)…).

Les servitudes (droit de passage, canalisation au profit desvoisins).

L’identité et la capacité du vendeur (nombre de vendeur, état civil complet, titre de propriété, bien propre ou appartenant à la communauté…). Si le vendeur est sous curatelle, il faut son accord et celui de son curateur. S’il est sous tutelle, il faut l’accord du tuteur et du juge des tutelles. Si l’enfant est mineur, le conjoint survivant ne peut pas accepter la succession pour luimais il faut l’accord du juge. Le but est ici de protéger l’enfant, pour éviter qu’il soit totalement ruiné lorsqu’il sera majeur. Lors d’une vente, si els époux sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il faut la signature des deux. S’ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien, seul l’époux propriétaire doit signer.

Le titre de propriété. Il faut étudierl’acte. Cela permet au vendeur de justifier qu’il est le propriétaire. Le but de savoir si le bien est en indivision, un bien propre…

L’acheteur a un délai de sept jours pour se rétracter. Il a sept jours pour le faire par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, au notaire ou à l’agent immobilier. Si le vendeur ne peut pas venir, il peut se faire représenter grâce à une procuration.Lors de la vente d’une entreprise, il faut vérifier qu’elle ne soit pas en liquidation… Dans ce cas là, il ne peut pas vendre. Il y a très souvent une clause de non garantie. C’est la clause la plus importante c’est-à-dire que le vendeur voir le bien dans l’état où il l’acheté. Il n’y a condamnation à des dommages et intérêts que s’il y a des vices cachés (mais c’est très dur à prouver).

Ilfaut fixer la durée de l’offre dans le compromis (la durée de l’obtention du prêt). En général, c’est un mois. En général, une vente se conclut en deux ou trois mois.

Il y a les contraintes d’urbanisme. Il faut certains docs :

Le certificat d’urbanisme : il renseigne sur tout ce qu’il peut faire ou non sur le terrain. Ce sont les équipements publics déjà présents ou non (électricité, eau,...
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