Séance 1 : les contrats préparatoires à la vente

Cas pratique :

Afin de s’installer au sein d’une maison de retraite, un propriétaire souhaite vendre son appartenant, il informe donc son intention à un de ses voisins pour qui il a beaucoup d’estime. Le futur acquéreur ravit de cette information l’informe qu’il sera absent pour des raisons professionnels sur une longue période ce qui n’a aucun impact car le propriétaire n’est pas pressé de vendre son bien.
Or en rentrant le promettant a vendu l’appartement à la voisine qui avait entendu la conversation des deux hommes.

A quelles conditions un pacte de préférence est nul ?

Le pacte de préférence fait partie de la catégorie des avant-contrats.
Il est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage auprès d'une autre, le bénéficiaire, à ne pas conclure un contrat déterminé avec un tiers avant de lui en avoir proposé la conclusion par priorité, le bénéficiaire étant libre, alors, d'accepter ou de refuser de conclure. Pour cela il doit remplir des conditions en effet, l’objet du contrat doit être déterminé, le pacte doit être maintenu dans un délai raisonnable et le prix n’est pas non plus une condition de validité du pacte de préférence. La jurisprudence a appliqué le principe de l’effet relatif des conventions puisque le bénéficiaire originel est devenu un tiers au contrat passé entre le promettant et l’acquéreur définitif, il ne peut pas s’immiscé dans le contrat pour en demander la nullité ou l’inopposabilité.
Il n’y a qu’une seule hypothèse, où la cour de Cassation a admis la nullité du pacte.
C’est l’hypothèse dans laquelle, le bénéficiaire originel parvient à prouver la mauvaise foi du tiers. Il y a mauvaise foi lorsque le tiers à connaissance du pacte de préférence et qu’il avait également connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Ces deux éléments cumulatifs se prouvent par tout moyen.

En l’espèce, le bénéficiaire originel était dans l’éventualité du contrat