Droit des contrats

Pages: 8 (1764 mots) Publié le: 8 octobre 2012
En l’espèce, le 26 novembre 1992, un acte de donation-partage a attribué des droits sur un immeuble à Mme X. Cet acte contenait un pacte de préférence en faveur de Mme Z. La débitrice du pacte (Mme X) a par la suite conclu avec un tiers une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, le 30 avril 2003. Le notaire notifie à Mme Z, le 14 août, la possibilité de se prévaloir du pactedont elle est la bénéficiaire. Par courrier, le 9 septembre 2003, elle se prévaut du pacte de préférence. Le couple Y, les tiers acquéreurs, n’en sont avertis qu’après avoir signé la promesse synallagmatique mais avant d’avoir signé l’acte authentique. Puis l’acte authentique est signé entre Mme X et les tiers acquéreurs, le 29 septembre de la même année. Mme Z. invoque alors la violation du pactede préférence et demande sa substitution dans les droits des tiers acquéreurs.
La Cour d’appel de Grenoble, le 19 novembre 2007, accueille la demande du bénéficiaire du pacte. Elle considère que les tiers acquéreurs étant de mauvaise foi, la sanction qui s’applique est l’annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire du pacte à ce dernier.
Les tiers acquéreurs et ladébitrice du pacte forment alors un pourvoi en cassation car ils estiment que la connaissance du pacte de préférence doit avoir lieu au jour de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente. Dès lors, comme la promesse de vente vaut vente et qu’il y avait bonne foi à ce moment là, la vente est parfaite.
Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation se sont poser laquestion de savoir à quel instant s’apprécie la mauvaise foi du tiers acquéreur en présence d’un pacte de préférence.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 25 mars 2009, casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble, au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil. Elle considère que « la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’enprévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique ». Ainsi, la vente qui a eu lieu entre la débitrice du pacte et les tiers acquéreurs ne peut être annulée. Dans ce cas, la substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur est impossible.
Malgré une application stricte de l’article 1589 du Code civil (I), laCour de cassation laisse entrevoir une éventuelle remise en cause de la promesse synallagmatique de vente par l’existence d’un pacte de préférence (II).


I) Une application stricte de l’article 1589 du Code civil
D’après l’article 1589, alinéa 1, du Code civil, visa de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y aconsentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Ainsi cela suppose un engagement parfait dès la promesse synallagmatique de vente (A). Il peut cependant paraître difficile d’apprécier le moment où a lieu l’échange des consentements réciproques (B).

A. « Promesse de vente vaut vente »
En l’espèce, le tiers acquéreur n’a eu connaissance du pacte depréférence par le notaire qu’au moment de la réitération de son consentement c’est-à-dire au moment de la signature de l’acte authentique de vente. La définition de la promesse synallagmatique confirme pleinement l’article 1589 du Code civil. La promesse synallagmatique de vente se définit, en effet, comme un accord de volonté par lequel deux personnes s’engagent réciproquement et définitivement dans lestermes du contrat de vente dont les conditions essentielles sont déterminées. Le compromis présente bien une rencontre des consentements réciproques et c’est cet instant qui compte dans le contrat de vente. Et en l’espèce, le tiers acquéreur n’avait pas connaissance de l’existence du pacte de préférence avant l’échange des consentements avec le promettant (et débiteur du pacte en l’espèce) donc...
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