Résumé
Les régimes juridiques de l’immeuble au Maroc

I / Les régimes antérieurs au livre foncier :

Le dahir du 2 Juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, fait état dans son article 8 : de deux règnes fonciers particuliers : les habous et les droits coutumiers musulmans.

A/ les droits coutumiers :

Les droits coutumiers musulmans désignent : les droits de jouissance de biens immeubles, droits considérés comme droits réels, qui constituent des démembrements du droit de propriété.
Cependant, le Dahir du 12 Août 1913 sur l’immatriculation fait allusion à ces droits, qui sont des démembrements du droit de propriété ‘ dans son article 10 alinéa 4’.
Ainsi, le détenteur d’un droit coutumier peut requérir l’immatriculation comme le prescrit l’alinéa 4 de l’article 10 du dahir du 12 Août 1913.

1/ Le droit de guelsa :

Guelsa vient du verbe ‘guelesse’ :s’asseoir, qui représente un droit pour le bénéficiaire de s’asseoir, de stationner dans la boutique.
Parfois, appelé ‘kholou ou halaoua’ : il frappe les immeubles bâtis, biens Habous et même biens domaniaux et les boutiques ou locaux professionnels.
Ce droit procède d’une location où le locataire doit garnir les locaux loués et pouvoir à l’installation du matériel : c’est un bail à charge.

Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
Le droit de guelsa : peut être grevé lui- même, d’un droit de Zina : il y’a ainsi un démembrement du droit de guelsa.

2 / Le droit de Gza :

A la différence du droit de guelsa : le gza porte sur des champs ou sur des terrains nus.
Il est aussi appelé Istidjar : qui désigne fonds de commerce.
Le gza est susceptibles d’être cédé, à titre onéreux ou gratuit, entre vifs ou à cause de mort. Et une redevance foncière est versée aux Habous.
Ce droit doit être inscrit sur les livres fonciers, s’il fait l’objet d’une immatriculation.

3 / Le droit de Zina :

Le droit de zina (ou