Bail commercial

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  • Publié le : 12 novembre 2011
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LE BAIL COMMERCIAL

Le statut des baux commerciaux en France est régi par le décret du 30 septembre 1953.

Il présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "la propriété commerciale".
 

I - LES PRINCIPES DU STATUT

1/ La forme du bail

Théoriquement, aucuneforme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant le bail verbal est totalement déconseillé, car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu.

2/ La portée du bail

Le bail commercial doit être conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce

OCCUPATION D’UN LOCAL
Pourbénéficier du statut des baux commerciaux, il faut un local ou un immeuble, c'est-à-dire un lieu clos et couvert. Le statut ne s'applique donc pas à un emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni en principe à un terrain sans construction. La jurisprudence est incertaine sur les emplacements dits inclus. Ainsi les juges ont considéré que le statut des baux commerciaux ne pouvait pas s'appliquer àun stand dans une grande surface (Cour de cassation, 24 février 1976) ou au bar d'un club de golf (cour d'appel de Paris, 9 janvier 1964) ou un café dans une gare. Notez que le statut des baux commerciaux peut être étendu à des locaux accessoires qui sont nécessaires à l'exploitation d'un fonds de commerce, comme une remise ou un entrepôt. Il en va de même pour les locaux à usage d'habitation.
-Bon à savoir : les juges ont refusé de considérer comme un local le parking d'un hôtel. Ce lieu était pourtant l'accessoire de l'exploitation du fonds de commerce (Cour de cassation, 18 mars 1992).

L'EXIGENCE D'UN FONDS EXPLOITÉ
Le statut protecteur des baux commerciaux ne s'applique qu'au propriétaire d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce fonds doit en outre êtreexploité. Rappelons ce qu'il faut entendre par " fonds de commerce ". Les deux principaux critères exigés par les juges sont la clientèle et une autonomie de gestion. Dans une affaire concernant un vendeur de crêpes ayant un stand avec une vitrine à l'extérieur d'un café, le commerçant avait sa propre clientèle puisque les personnes non clientes du café pouvaient lui acheter ses crêpes. En revanche,les juges ont considéré qu'il ne disposait pas d'une véritable autonomie, car c'est le propriétaire du café qui lui fournissait l'eau, l'électricité, la matière première et qui lui imposait ses horaires d'ouverture (Cour de cassation, 1er octobre 2003). Dès lors, le vendeur de crêpes ne pouvait pas bénéficier de la protection du bail commercial. Cette jurisprudence restrictive s'appliqueégalement aux centres commerciaux et aux galeries marchandes.
- Bon à savoir: la jurisprudence sur les franchises a évolué. Il n'est désormais plus question de " clientèle partagée " entre le franchiseur et le franchisé. L'arrêt Trévisan de la Cour de cassation du 27 mars 2002 a consacré le principe d'une clientèle propre au franchisé, car c'est lui qui " assume le risque d'une telle entreprise ". Lefranchisé peut donc valablement signer un bail commercial.

L'IMMATRICULATION OBLIGATOIRE

Le locataire peut bénéficier de la protection du bail commercial à condition d'être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s'il est commerçant ou industriel, ou au registre des métiers s'il est artisan. Si c'est une société qui exploite le fonds, c'est elle qui doit êtreimmatriculée. Il faut par ailleurs que l'activité exploitée dans le fonds soit la même que l'activité pour laquelle le locataire est immatriculé. La condition d'immatriculation n'est pas exigée dès la signature du bail, mais elle est indispensable pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement du bail. Le locataire devra par conséquent être...
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