C O U R S N ° 1

INTRODUCTION

Pour comprendre la règlementation des loyers commerciaux, il convient de rappeler l'importance du droit au bail pour l'exploitant d'un fonds de commerce.

Généralement, l'exploitant du fonds de commerce n'est pas propriétaire des murs, qui lui sont loués par un tiers.

A l'expiration du bail, l'exploitant risque de se trouver évincé si le tiers propriétaire refuse le renouvellement du bail.

Du fait de cette éviction, et à moins de retrouver des locaux à proximité, l'exploitant va perdre sa clientèle.

De son côté, le propriétaire pourra s'enrichir en :

- relouant l'emplacement à un autre commerçant qui pourra éventuellement bénéficier de l'activité et de la clientèle de l'ancien locataire,

- percevant des loyers plus importants tenant compte de la plus value commerciale apportée aux lieux loués par l'ancien locataire.

En raison des conséquences dramatiques du refus de renouvellement de bail à l'égard du locataire, le législateur est intervenu pour créer une réglementation d'exception visant à équilibrer les rapports entre bailleurs et locataires commerçants.

Les règles des articles 1714 et suivants du Code Civil constituant le droit commun du louage d'immeuble, ont été écartées au profit d'une réglementation particulière, résultant initialement de la Loi du 30 juin 1926 intitulée "Loi sur la propriété commerciale".

Ce texte a plus particulièrement institué au profit des locataires commerçants :

- un droit au renouvellement du bail à son terme, - à défaut, un droit au paiement d'une indemnité d'éviction compensatrice du préjudice subi, - un droit à céder son bail en même temps que son fonds de commerce.

En contrepartie, le bailleur s'est vu reconnaître le droit de réviser le loyer tous les trois ans.

Cette réglementation a été reprise et complétée par le Décret du 30 septembre 1953 aujourd’hui codifié dans les articles L 145-1 et R 145-1 et suivants du code de commerce, qui constitue le texte de base