Les promesses de contrat solennel ou réel

Le droit français des contrats est gouverné par le principe du consensualisme, c'est-à-dire que le contrat est valablement formé par le simple échange des consentements. A côté de ce principe de contrat consensuel, il existe des exceptions caractérisées notamment par les contrats solennels et réels.
Le contrat solennel peut être défini comme celui pour lequel l’extériorisation du consentement est soumise à peine de nullité à l’accomplissement d’une certaine formalité. La promesse de conclure un tel contrat, consiste donc dans l’engagement pris par les parties de procéder à la formalité.
Le contrat réel est celui dont la formation suppose outre l’échange des consentements, la remise de la chose objet du contrat, par l’une des parties à l’autre.

Dans le cas d'un contrat consensuel on admet sans problème la conclusion d'une promesse préalable constatant l'échange des consentements, donc la conclusion du contrat, mais reportant ses effets à la date de conclusion de l'acte définitif. Cela ne pose pas de difficulté puisque la remise de la chose n'est pas un élément requis ad validitatem. Au contraire, en ce qui concerne les contrats solennels ou réels, la possibilité d'établir un avant-contrat est plus critiquable puisque c'est la conclusion même du contrat qui est repoussée à la signature de l'acte définitif. De telles promesses ont été admises (I), mais la jurisprudence en a cependant limité les effets (II).

I / La validité des promesses de contrats solennels ou réels :

A / Les promesses de contrats solennels :

Dans la mesure où la promesse synallagmatique de conclure un contrat solennel consiste dans l’engagement pris par les parties de procéder à la formalité, cette promesse ne peut être considérée comme l’équivalent du contrat définitif puisqu’à défaut de l’accomplissement de la formalité, le contrat n’est pas formé.

1 / La protection de l’une des parties :

Si le formalisme a pour but de