TD OBLIGATIONS

SEANCE 1 : L’effet du contrat entre les parties

Commentaire d’arrêt : Cour de Cassation, 3ème chambre civ., 14 septembre 2005.

L’arrêt de cassation rendu le 14 septembre 2005 par la 3è chambre civile contribue à préciser les conditions d’application du principe d’obligation de bonne foi.
En l’espèce, un immeuble a été promis à la vente, et pour permettre celle-ci, une condition a été posée : que les locataires occupant les lieux aient quitté l’immeuble au jour prévu de la vente.
Cette condition n’ayant pas été remplie dans le délai prévu, les propriétaires de l’immeuble l’ont vendu à des tiers, à un prix plus favorable, rompant ainsi la promesse de vente antérieure.
Les époux Z, auxquels la vente avait été initialement promise, ont assigné les propriétaires de l’immeuble et les locataires, respectivement, en nullité du contrat de vente conclu avec les époux X, et en dommages et intérêts.
La Cour d’Appel d’Angers, devant laquelle a été portée l’affaire, a condamné les époux Y (propriétaires) et les époux A (locataires), statuant ainsi en faveur des époux X.
Selon les époux Z, le Code Civil obligeait les propriétaires à faire preuve de loyauté et notamment à soumettre les nouvelles propositions regardant l’immeuble aux parties à qui la vente était initialement promise.
En l’espèce, la question fondamentale est de savoir si l’obligation de bonne foi, par son exécution, peut causer la nullité du contrat de vente effectué avec le tiers.
A cette question, la Cour de Cassation répond par la négative, en affirmant que l’obligation de bonne foi ne s’impose que s’il y a présence de liens contractuels.
Or, en l’espèce, il n’y a plus de lien contractuel à partir du moment où la condition prévue à la vente n’a pas été remplie.
Afin de comprendre la solution rendue par la Cour de Cassation, il faudra successivement se pencher sur l’exigence législative d’une obligation de bonne foi entre les parties à un contrat (I), puis sur le principe