E/ Baux (mutations de jouissance à titre onéreux)
L’article 627 du D.O.C. définit le louage de choses ou le bail comme étant un contrat par lequel l’une des parties, appelée bailleur, cède à l’autre partie, appelée preneur ou locataire, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière pendant un certain temps, en contrepartie d’un prix déterminé ou loyer que le locataire s’oblige à lui payer.
Le régime fiscal applicable au contrat de bail dépend, à la fois, de la durée de ce contrat et de la nature des biens sur lesquels il porte.
1- Bail à rente perpétuelle de biens immeubles, bail emphytéotique, bail à vie et bail dont la durée est illimitée
Les baux emphytéotiques sont conclus pour une période allant de 18 à
99 ans.
Les baux à vie sont conclus pour la vie de l’une des deux partiesbailleur ou preneur- ou, parfois d’un tiers, tel que l’héritier de l’une des parties au contrat.
Les baux de durée illimitée sont ceux dont la durée ne peut être fixée ni par les circonstances, ni par l’usage des lieux. Mais il doit ressortir du contrat que la volonté des parties est de maintenir cette durée illimitée.
Le bail à durée illimitée se distingue par l’étendue des prérogatives acquises par le preneur qui s’apparentent à celles du propriétaire, à l’exclusion du droit de disposer du bien loué par cession :
Ainsi et sous réserve de modalités particulières qui peuvent être prévues dans le contrat, le preneur peut :
Ø sous-louer le bien ;
Ø construire, transformer ou démolire les constructions existantes ;
Ø changer l’affectation du bien loué ;
32
Ø transmettre à ses héritiers la jouissance du bien objet du bail.
Par contre, le bail de durée indéterminée se caractérise par la précarité des droits du preneur, en ce sens qu’à tout moment, l’une ou l’autre partie peut mettre fin au contrat.
En raison de la pérennité des droits qu’ils confèrent au preneur et de leur étendue, les baux à rente perpétuelle de biens immeubles, les baux
emphytéotiques,