Droit commercial

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E/ Baux (mutations de jouissance à titre onéreux)
L’article 627 du D.O.C. définit le louage de choses ou le bail comme
étant un contrat par lequel l’une des parties, appelée bailleur, cède à l’autre
partie, appelée preneur ou locataire, la jouissance d’une chose mobilière ou
immobilière pendant un certain temps, en contrepartie d’un prix déterminé ou
loyer que le locataire s’oblige à luipayer.
Le régime fiscal applicable au contrat de bail dépend, à la fois, de la
durée de ce contrat et de la nature des biens sur lesquels il porte.
1- Bail à rente perpétuelle de biens immeubles, bail emphytéotique,
bail à vie et bail dont la durée est illimitée
Les baux emphytéotiques sont conclus pour une période allant de 18 à
99 ans.
Les baux à vie sont conclus pour la vie de l’une desdeux partiesbailleur
ou preneur- ou, parfois d’un tiers, tel que l’héritier de l’une des parties
au contrat.
Les baux de durée illimitée sont ceux dont la durée ne peut être fixée ni
par les circonstances, ni par l’usage des lieux. Mais il doit ressortir du contrat
que la volonté des parties est de maintenir cette durée illimitée.
Le bail à durée illimitée se distingue par l’étendue desprérogatives
acquises par le preneur qui s’apparentent à celles du propriétaire, à l’exclusion
du droit de disposer du bien loué par cession :
Ainsi et sous réserve de modalités particulières qui peuvent être prévues
dans le contrat, le preneur peut :
Ø sous-louer le bien ;
Ø construire, transformer ou démolire les constructions existantes ;
Ø changer l’affectation du bien loué ;
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Ø transmettreà ses héritiers la jouissance du bien objet du bail.
Par contre, le bail de durée indéterminée se caractérise par la précarité
des droits du preneur, en ce sens qu’à tout moment, l’une ou l’autre partie
peut mettre fin au contrat.
En raison de la pérennité des droits qu’ils confèrent au preneur et de
leur étendue, les baux à rente perpétuelle de biens immeubles, les baux
emphytéotiques, lesbaux à vie et ceux dont la durée est illimitée sont
assimilés fiscalement aux ventes de droits immobiliers.
2- Cession d’un droit au bail ou du bénéfice d’une promesse de bail
portant sur tout ou partie d’un immeuble
En vertu de l’article 2 (I- A- 3°) des dispositions relatives aux droits
d’enregistrement, sont obligatoirement soumises à l’enregistrement les
cessions du droit au bail ou dubénéfice d’une promesse de bail portant sur
tout ou partie d’un immeuble, quelle que soit leur forme, même convenues
verbalement.
Ces différents actes, qu’ils soient qualifiés cession de pas de porte ou de
droit au bail, deniers d’entrée, indemnité de départ ou toute autre qualification
similaire donnée à l’acte par les parties sont obligatoirement assujettis à
l’enregistrement.
Lesdispositions précitées s’appliquent aux locaux à usage commercial,
industriel, artisanal, professionnel et aux locaux d’habitation.
La cession du droit au bail est la cession par un locataire à une autre
personne du droit de se substituer à lui dans la jouissance d’un immeuble en
vertu d’un bail en cours ou d’une simple promesse de bail.
Sont également soumis à l’enregistrement en vertu de l’article2 des
dispositions précitées, le contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble
(bailleur) donne en location ledit immeuble à un locataire (preneur) en
exigeant de ce dernier le versement d’une somme fixe dite "pas de porte" ou
"droit d’entrée", en plus du loyer payable périodiquement ou par lequel ce
même bailleur reprend l’immeuble donné en location, en contrepartie d’une
indemnitéversée au profit du locataire sortant, dite "indemnité d’éviction".
3- Bail, cession de bail, sous-location d’immeubles, de droits
immobiliers ou de fonds de commerce (gérance libre)
En vertu de l’article 2 (I- A- 4°) des dispositions relatives aux droits
d’enregistrement, sont obligatoirement soumis à l’enregistrement les baux,
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cessions de baux et sous-locations d’immeubles, de droits...
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