Droit

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  • Publié le : 23 novembre 2010
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Cour de cassation, assemblée plénière, 27 octobre 2006 - la garantie des vices cachés
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Dans la vente, plusieurs obligations pèsent sur le vendeur, l'une d'elles est la garantie des vices cachés. Cette garantie consiste en effet à ce que levendeur garantisse à l'acheteur que la chose vendue ne possède aucun vice dissimulé. L’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation en date du 27 octobre 2006 porte sur un point de cette garantie, à savoir les conditions d’application de la garantie des vices cachés. Le sujet avait déjà fait l'objet d'une jurisprudence foisonnante. En l’espèce, un couple d'acheteurs a acquis un immeuble paracte notarié. Antérieurement à la vente, une expertise pratiquée par un expert a révélé la présence d’insectes xylophages infestant la charpente. En effet, la majorité des tuiles étaient gélives. Les acquéreurs lésés ont alors décidé d'assigner la venderesse en paiement de dommages et intérêt en invoquant l’existence de vices cachés. Ce problème a cependant causé des débats alors que le problèmedes vices cachés était censé être résolu grâce aux conditions de mise en œuvre de la garantie. Suite à un premier jugement, l'une des parties a interjeté appel de la décision et une cour d'appel a rendu un arrêt. Cependant, un 1er pourvoi a été formé par les acquéreurs. La cour de cassation a décidé de casser l’arrêt rendu par la cour d’appel Lyon et a renvoyé les parties devant la cour d’appel deDijon qui statua dans le même sens que la 1re cour d’appel. Un 2e pourvoi a été formé ce qui a réuni l’assemblée plénière afin de mettre fin à ce conflit. Le problème des juges a été de savoir si le vice concernant la charpente pouvait être considéré comme apparent ou si le préjudice résultait de la garantie des vices cachés. En effet la 1re cour d’appel a d’une part, accepté la réparationvis-à-vis des tuiles gélives, mais d’autre part a refusé d’appliquer la garantie des vices cachés à propos des insectes présents dans la charpente. Les juges ont estimé que la pénétration dans les combles était possible au prix d’une visite acrobatique certes, mais possible. L’arrêt de la 3e chambre civile en date du 4 février 2004 censure donc les arguments de la cour d’appel. Les juges de la 2e courd’appel ont cependant estimé à leur tour qu’étant donné que l’accès aux combles n’était pas impossible, même s’il était difficile d’y monter, le vice n’était donc pas caché ;
De plus, une condition de mise en œuvre a été rajoutée alors que la loi ne la prévoyait pas : l’exigence pour les acquéreurs de la constatation par un homme de l’art de l’état de la charpente. D’où une deuxième cassation del’arrêt par l’assemblée plénière. Par cet arrêt, l’assemblée plénière a réaffirmé ouvertement que l’application des conditions de la garantie des vices cachés doit être stricte.  Et procède à un revirement suite à l’arrêt du 26 février 2003 ou elle a rejeté la théorie du vice caché car les acquéreurs n’avaient pas pris l’obligeance de faire appel à un expert et d’aller vérifier d’eux-mêmes la charpentede l’immeuble. La question qui se posait était alors de savoir comment est apprécié le critère du vice caché et quel est donc le champ d’application de la garantie couvrant ces risques en matière immobilière ?
Il est donc important de voir que le caractère caché du vice est essentiel et qu’il relève de l’appréciation des juges, qui en l’espèce prend en compte le caractère profane des acquéreurs(I) et qu’en matière immobilière l’obligation d’information est nécessaire mais n’exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés (II).

I- Une nécessaire distinction entre vice caché et vice apparent

Le caractère caché du vice connait en matière immobilière une atténuation. En effet en prenant en compte le caractère novice de l’acquéreur en la matière les juges prennent en...
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