La libre création de droits réels

Pages: 7 (1595 mots) Publié le: 18 octobre 2014
Un droit réel confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose, sans passer par l’intermédiaire d’un individu. Tel est le cas du droit du propriétaire de vendre son bien. Au contraire, un droit personnel, ou droit de créance, est le droit d’une personne, le créancier, d’exiger d’une autre, le débiteur, l’exécution d’une créance, obligation. Ex : réclamer le paiement d’un loyer.La distinction entre droit réel et droit personnel pourrait se réduire à une simple lecture de la loi si le législateur se voyait reconnaitre un monopôle de qualification d’un droit.
Créer un droit personnel peut se faire par la volonté privée, il suffit pour cela de conclure un contrat fondé sur l’article 1134 du code civil. En revanche, la possibilité de créer un droit réel par une volontéprivée a été largement débattue.
L’enjeu pratique de cette question est en effet important car il est beaucoup plus intéressant d’être titulaire d’un droit réel que d’un droit personnel. Par exemple, si un copropriétaire se fait conférer un droit de jouissance sur une partie commune de l’immeuble. Soit ce droit est qualifié de droit réel et il sera opposable à tous, soit il est qualifié dedroit personnel et ne s’imposera alors qu’aux signataires de l’acte. Si ce droit ne figure pas parmi les droits réels reconnus par la loi, les parties peuvent souhaiter lui conférer cette qualification par contrat et il convient alors de déterminer si elles ont ce pouvoir.
La libre création de droits réels a été discutée pendant longtemps. En effet, deux courants doctrinaux s’opposent, l’un étantpour la libre création des droits réels, l’autre contre.
Les arguments en faveur de la libre création des droits réels sont que le propriétaire ait la liberté de démembrer à sa guise la propriété et de créer des droits réels, autres que ceux prévus par le Code civil. Les partisans de ce courant sont notamment Toullier, Dalloz, Duranton ou Acollas.
A l’opposé les partisans du numérus clausus desdroits réels, c’est-à-dire les partisans contre la création de nouveaux droits innomés, sont les professeurs Valette, Aubry et Rau ou Planiol. Selon eux cette interdiction permet de garantir la liberté des propriétés.
Ainsi la question qui se pose est de savoir s’il existe un numérus clausus des droits réels ?
A cette question la cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt du 31octobre 2012, Maison de Poésie (I). Cependant, certaines conditions doivent être respectées pour garantir la sécurité du propriétaire (II).







I/ L’absence de numérus clausus des droits réels

A] Une énumération non exhaustive des droits réels de l’article 543

Pendant longtemps le débat de savoir si un numérus clausus des droits réels existait s’est posé.
Historiquement, ce débatétait lié à la volonté de rompre de manière définitive avec l’ancien régime féodo-seigneurial.
De nos jours, le débat se pose afin de sauvegarder la liberté des personnes mais aussi la liberté des propriétés. Par liberté des propriétés il faut entendre l’exclusivité du droit de propriété, le respect de la souveraineté du propriétaire et donc la faculté de retrouver son plein pouvoir sur la chose.L’article 543 du Code civil cite trois droits réels : le droit de propriété, les services fonciers, les droits de jouissance. Tout l’enjeu de la question a été de déterminer si cet article est ou non limitatif.
Pour certain en effet, il n’est qu’une annonce des titres du code civil qui suivent. C’est-à-dire que cet article ne fait qu’énoncer les démembrements les plus courants, mais nepréjudicie pas à la création de droit réel nouveau, la liste ne comportant aucune limite.
Au contraire, pour d’autres l’article est limitatif, et la volonté ne peut créer de droits réels nouveaux.
Pourtant, il est reconnu que cette liste est incomplète. La doctrine reconnait en effet que des droits réels tels que le droit de superficie (Req, 5 nov. 1866) ou encore la possession civile doivent être...
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